中国BIM 首页 BIM前沿 查看内容

BIM筑云数字化建造系统创造出数百个万达广场

2018-12-16 22:20| 查看: 300| 评论: 0|来自: 上海高铁

      万达商业地产有很多创新, 最大的创新是整体模式的创新。目前就是从城市综合体向轻资产模式转型。
     城市综合体是什么呢?就是做商业,在商业边上做酒店、写字楼、商业街,小区,包括和小区配套的中小学、幼儿园等等. 这也是被逼出来的。

     首先是金融方面的原因。万达商业一直没有上市(注:万达商业2014年12月23日在港交所上市,2016年9月20日退市),钱从哪里来?就是问题。如果在国外,可以通过房地产信托投资基金(REITs)融资,但中国一直没有出来. 想来想去憋出了一个招儿,就是通过把销售类物业卖掉,来支撑自持的物业,解决现金流问题。
     目前万达商业的轻资产,一种叫投资类,一种叫合作类。投资类就是别人出钱, 万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人;合作类就是万达既不出钱也不出地,觉得项目合适,跟别人签合同,帮别人建设,建成后租金分成。
     按照万达商业地产的模式,再往下发展就是万达城。它的主要物业类型由万达广场变成“万达mall+主题娱乐公园”,酒店由单个的城市商务酒店变成度假酒店,变成酒店群,每个万达城起码有4个以上酒店;原来做室外商业街,现在变成能旅游、休闲的室外酒吧街,酒吧街是万达城的标配,配套也由单一的幼儿园和小学变得更丰富,有的万达城还有医院,甚至消防站,学校也升级成国际学校,这相当于从城市综合体演变成一个小城镇。

     那么谁来万达城哪?为了保证人流接着就要搞旅游、文化等等。这是一个完整的逻辑,万达对一个地区的规划和建设,从实力上已经达到能按一座城市的完整功能进行配套建设、并且能形成复合再生互补的产业的程度。这也是地方政府愿意和万达合作的原因,因为万达的模式能带来就业、产业和税收而且说到做到,万达广场越大越强靠的是数字化管理。
      万达广场最近十年加速度发展,2008年开了4个,2009年开了8个,2010年开了15个,20111年20个左右,2012年25个,2013年30个,2014、2015年基本上都是30个左右,2015年开了50个。2017年底,万达共运营237个大型商业广场,自持物业达到3400万平方米,今后两三年每年开业运营的商业广场都将保持在50个左右,平均每年增加的运营面积约达500万平方米。
      每新开一个广场,差不多要新增3000多套空调、暖通、排水、电梯(风火水电)等设备,有上万个需要巡检、维护、管理的点位。可以想象一下,这么大规模、这么多设备,要是有个烟头丢在哪里引起着火该怎么办?想到这一点就睡不着觉。规模化扩张,速度快,周期短,要是管理跟不上,那就崩掉了。

     万达广场为什么没有崩掉,而是越来越大,越来越强? 关键是制度化、标准、化、信息化,走向了真正的数字化管理和智能化管理。
     第一步是大规模修编制度。万达原来就很重视制度建设,集团总裁(丁本锡)两年组织全集团编一次,从2008 2010年,逢双修编,一直到现在。除制度以外,2008年第一版做了建造标准,所有建造标准都对应成本要求。最先实现信息化的是计划管理模块,2010年上线,集团6大系统17个部门在一起PK了将近一年,把整个商业综合体开发、尤其是以万达广场的开发过程,切分成328个模块节点。纵向上,项目从拿地到满铺开业有12个阶段,横向上,从项目管理到销售、成本、人力资源、采购、规划设计、工程、质量、安监等有多个条线。纵横交汇的节点又分成一级二级三级指标,对应到不同职级的管理者那里。这些节点和人力资源挂钩,和项目考核挂钩,和财务考核挂钩,通过计算机系统传输到各个相关人的手机终端。只要把某个万达广场的启动时间或计划开业时间输入系统,就可以推算出各个节点的启动和完成时间,每个相关者都知道什么时间做什么事。
     第二步是慧云系统。从2010年筹划,由集团总裁亲自提议并主抓,到2012年我们自主研发完成了慧云智能化管理系统1.0版,2015和2016年迭代实现了2.0版和3.0版。它是一个智能化的云平台,将商业广场建设与维护的所有环节、设备集成起来,在线化、实时化、智能化管理。比如你在一个万达广场抽根烟,系统就能及时探测到,并做出是否火警的处理。又比如,商业管理部门要在200个广场换某个水泵,系统会每天自动提示当天需要更换的水泵的三维画面、精准方位、厂家信息,至已经分配好在哪天哪个时段更换。这就把管理方面的全年工作计划自动排出来了。有系统后,我们对管控270.280个广场算是有了信心。
     第三步是筑云系统。它是基于建筑信息化模型BIM,但内容更加丰富的云平台,是以工业BIM 技术为基础、以万达BIM总发包管理平台为核心的项目管理模式,实现项目设计、建造、运维多 方协同的全周期管控。2015年上线,实现了开发方、设计总包、工程总包、监理四方协同工作,对项目从摘牌到竣工交付的全过程进行信息化集成管理,具体包括规划设计、计划管理(将进度计划与BIM模型挂接,实现可视化的进度管理)、成本管理(将工程量和成本数据与BIM模型挂接,实现成本的有效控制)和质量管理(在BIM模型中预置检查点,方便质量管理人员进行质量管理)四大模块。如果说慧云是智能化的运维管理系统,BIM筑云就是数字化的建造系统。

     很多同行企业都想弄清楚万达模式,都认为万达就是拿地便宜,执行力强,来看了以后才发现万达在数字化、智能化方面花了许多心血。这两个系统都是集团总裁亲自牵头抓,董事长多次听取汇报,这两朵云的名字都是董事长亲自起的。有了慧云、筑云加上万达本身的模块化、信息化管理化系统,我们已经可以通过云端完成商业建筑从生产、建造到竣工、质检、运营万达广场的启发:学习曲线与进步函数。
     听了对方的介绍,看了其演示,我说,完全没想到万达广场的数字化,信息化、智能化管理水平如此之高。万达今天为什么能做子轻资产模式,能将自己的品牌和能力对外输出?关键是管理有真功夫,有门道。赖建燕告诉我,今年5月万达商业管理集团获得英国标准协会(BSI)颁发的中国首张BIM风筝标志(BIMKitemarkTM)双证证书,分别是设计、施工阶段BIM风筝标志认证及资产运维阶段BIM风筝标志认证。慧云去年获得美国IDG颁发的“2017年数字化转型创新全球50强”,同时也进入了哈佛商学院案例库。此外,万达获得的各类绿色建筑标识已连续第五年位列全国第一。自2011年执行首个《绿建节能工作规划纲要》以来,万达连续7年能耗逐年降低,2017年万达商管公区能耗比2016年减少1100万度,相当于减少碳排放8600吨。赖建燕还向我展示了他们举办的两届“概念商业广场”国际建筑设计竞赛的作品,有很多很棒的设计。比如 “USB Urban Shopping Bridge”用USB的概念,寓意未来的购物中心应该减少实体空间,减少消费者选择和购物的面积,而增加个人体验和优质氛围的空间,“漂浮嘉年华”的设计把商业变成灵活可变的载体“A Shopping Mall without shops” 展示了从出售物品到出售视觉、体验和生活方式的愿景。在赖建燕看来,一个有理想的商业地产发展商,眼光是朝向未来的。在未来,购物、娱乐、休闲、文化、体育的边界可能很模糊,一个空间是购物中心还是演唱中心、赛事中心、游乐中心、展览中心,答案是开放的、无边界的。也许将来的购物中心的四周是固定商铺,中间全都是公共体验空间,洋溢着音乐、诗歌、舞蹈、文学的情调。虽然万达广场目前不可能这么大胆地尝试,但万达人必须拥抱鲜活的思维和对未来的好奇心。
     和赖建燕的交流让我意识到,王健林领导的万达,过去30年的努力,价值非常宝贵。“当时只道是寻常,但背后的艰辛探索索绝不寻常。万达广场是城市化的推动者,新生活方式的推动者,商业地产的不断创新者,其成功背后,是系统化的资源整合能力、规划策划能力、建设运营能力、数字化首理能力,这些能力才是万达脱颖而出的基石。
     这就是中国市场的魅力。它仿佛是一个超级操场,无边无际,拥有足够的纵深度,只要你想练,勤学苦练,总有地方可练,总能练下去,越练越好,越练越精。

QQ|小黑屋|联系我们|BIM视点 ( 豫ICP备07006132-2 )|网站地图

GMT+8, 2019-7-16 14:35 , Processed in 0.095421 second(s), 15 queries .

Powered by Discuz! X3.4

© 2017-2020 【BIM视点】 All Rights Reserved.

返回顶部